1 - Verfahren:
Erster Schritt:
Wenn sich Käufer und Verkäufer einigen, muss ein Vorvertrag (Compromis de Vente) beim Notar oder durch einen Immobilienmakler aufgesetzt werden: Die Agentur Abafim lehnt es ab, Richter und Partei zugleich zu sein: daher wird kein Vorvertrag aufgesetzt.
Dies ermöglicht es, alle Aspekte der Transaktion zu klären und umfasst die Norm sowie alle Sonderklauseln.
Das zu unterzeichnende Dokument wird als „Sous Seing Privé“ (Privatschriftlicher Vertrag) bezeichnet und ist gegenseitig unwiderruflich.
Gleichzeitig muss der Käufer (5 bis 10 % des Gesamtpreises) beim Notar einzahlen. Der Verkäufer ist uneingeschränkt zum Verkauf verpflichtet; der Käufer behält jedoch eine zehntägige Bedenkzeit, in der er ohne Strafe und ohne Angabe von Gründen vom Kauf zurücktreten kann.
Wenn der Käufer einen Kredit benötigt und dieser abgelehnt wird, kann er ebenfalls straffrei zurücktreten (dies muss in Schritt 1 erwähnt werden).
Zweiter Schritt:
Zu diesem Zeitpunkt muss der Käufer den Gesamtbetrag des Verkaufs beim Notar beglichen haben. (Bereits überwiesene Gelder)
Alle für den Verkauf notwendigen Dokumente werden in die endgültige Urkunde aufgenommen. Beide Parteien müssen anwesend sein, es sei denn, sie werden durch eine Vollmacht vertreten.
Nachforschungen – Eine zufriedenstellende Rückmeldung der lokalen Behörden muss dem Notar vor dem Abschluss vorliegen. Die lokalen Körperschaften und insbesondere die Nationale Landkommission (SAFER) müssen alle Vorkaufsrechte freigeben. (In diesem Fall sollte der Notar des Verkäufers die gesamte Kaution zurückzahlen.)
2 - Kosten:
Maklerprovision
Alle von der Immobilienagentur Abafim angegebenen Preise enthalten unsere Honorare, die vom Verkäufer bezahlt werden.
Notargebühren
Beim Abschluss zieht der Notar die staatlichen Kaufsteuern ein, die nach einer gleitenden Skala entsprechend dem Wert der Immobilie berechnet werden. Der Notar fügt seine Honorare hinzu, und der Gesamtbetrag beläuft sich auf etwa 7 % des Gebäudepreises, ausschließlich des Inventars.
Eine Hypothek würde die Gesamtkosten um etwa 1 % erhöhen.
Lokale Abgaben
Für alle französischen Immobilien werden zwei lokale Steuern erhoben.
Taxe d’habitation (Wohnsteuer): Sie wird jährlich vom Eigentümer (oder Mieter) durch den Bewohner zum 1. Januar gezahlt.
Taxe Foncière (Grundsteuer): Sie bezieht sich auf die Gebäude und das Land. Sie wird zwischen Käufer und Verkäufer anteilig (pro rata temporis) geteilt und ist normalerweise im Herbst des Kalenderjahres fällig.
3 - Anmerkungen:
Versorgungseinrichtungen:
Die Immobilienagentur Abafim kann die Übertragung der Verträge für Wasser, Strom und Telefon (ADSL) übernehmen. (Bei jeder Änderung des Telefonvertrags wird eine neue Nummer zugewiesen).
Versicherung:
Die Gebäudeversicherung liegt in der Verantwortung des Käufers; die Immobilie muss bis zum Tag der Unterzeichnung der endgültigen Urkunde versichert sein.
Alle Geldüberweisungen können über Swift Euro Transfer erfolgen. Für den Abschluss muss das Geld etwa eine Woche vor der Verkaufsurkunde überwiesen werden, um sicherzustellen, dass die Gelder rechtzeitig auf dem Konto des Notars sind.
Wenn der Käufer eine Hypothek in Anspruch nimmt und diese abgelehnt wurde, kann er/sie straffrei zurücktreten.
Die Preise der Immobilien sind TTC (Alle Steuern inbegriffen) berechnet (alle Honorare inbegriffen).
Beim Mandat muss der Verkäufer Folgendes bereitstellen:
- Ein Energieausweis (DPE) für jedes geschlossene und überdachte Gebäude (gültig für 10 Jahre)
- Eine Messung gemäß dem Carrez-Gesetz für alle Eigentumswohnungen (keine Gültigkeitsbegrenzung).
Vor der Unterzeichnung des Privatschriftlichen Vertrags (Sous Seing) muss der Verkäufer Folgendes bereitstellen:
- Ein Asbestdiagnosebericht (diagnostic amiante) für jedes errichtete Gebäude, dessen Baugenehmigung vor dem 1. Juli 1997 erteilt wurde (unbegrenzte Gültigkeit, es sei denn, es wurden in der Zwischenzeit Arbeiten durchgeführt)
- Eine Bestandsaufnahme der Bleiexpositionsrisiken (CREP) für jedes Wohngebäude, das vor dem 1. Januar 1949 gebaut wurde (gültig für 1 Jahr)
Bei der notariellen Urkunde (Acte Authentique):
- Ein Bericht über das Vorhandensein von Termiten für Gebiete, die durch Präfekturverordnung als Risikogebiete erklärt wurden (keine Verpflichtung im Departement 65 außer in Vic en Bigorre, aber dringend empfohlen, Gültigkeit von 3 Monaten).
Im Gegensatz zu Spanien ist der Käufer nicht für die Schulden des Vorbesitzers verantwortlich.
Der Käufer kann seinen eigenen Notar wählen. Zwei Notare teilen sich dann die Honorare (keine gängige Praxis).
Die Verfahren sind ehrlich: Es ist unmöglich, nach Unterzeichnung der Urkunde ein höheres Gebot abzugeben (Surenchère).